自営業の住宅ローン事情、年収が低いと審査に通りにくい場合も

住宅ローンを組む夫婦

自営業になると、時間の余裕が生まれたり仕事のストレスから開放されるなど、メリットはたくさんあります。

私自身も自営業になってよかったと思いますし、自営業の方へのインタビューでも、独立して後悔している方は一人もいませんでした。

しかし、よく耳にするのが「自営業」という職業に対する信用の問題です。

職業が自営業の場合、住宅ローンの審査に通りにくいというのはよく聞く話です。

詳しくは下記でまとめますが、実際、個人事業主や中小企業経営者といった自営業の方は、住宅ローンの審査に通りにくいです。

もちろん、住宅ローンだけでなくクレジットカードの審査もハードルが上がります。

自営業だと住宅ローンの審査は通らないの?

失敗

自営業だからといって決して住宅ローンが組めないわけではありません。

ただ、一般的なサラリーマンと比べて審査のハードルが少し上がるだけです。

なぜなら、住宅ローンは派遣社員や契約社員といった職業でも組むことができるものなので、職業でNGとなるケースは少ないです。

自営業の場合、収入が安定しないことが審査に通りにくくなる一番の原因です。本当に継続して事業をやっているのか?といった実績が求められます。

その根拠を示す理由を下記にまとめました。

りそな銀行借り換え住宅ローン(Web申込限定プラン)の場合
サラリーマンなどの給与所得者は勤続年数1年以上があれば住宅ローンの申込可能、しかし自営業などの給与所得者以外は3年以上の営業年数が必要

イオン銀行住宅ローンの場合
給与所得者は6ヶ月以上の勤続年数があれば申込が可能、経営者、自営業者は3年以上の事業年数が必要

また、一般的なサラリーマンは前年度の年収が審査基準の1つになりますが、自営業の場合は「申告所得」が年収の代わりとなります。

つまり、確定申告をしていなかったり、確定申告で年収を少なくごまかしている場合は、こうした信用に関わる審査で非常に不利になってしまいます。

また、確定申告書と合わせて納税証明書を求められるケースも多く、「税金の支払いが滞っていないかどうか」という点もチェックされます。

住宅ローンの審査に通る基準のめやす

住宅ローン審査のめやす

自営業の方は、住宅ローンの審査に通ることはできるものの、他の人よりもややハードルが高くなります。

では、審査に通る基準はどれくらいなのか、めやすについて説明します。

最も分かりやすいのは、新生銀行住宅ローンが掲げている審査条件です。

自営業の方については、業歴2年以上、かつ2年平均300万円以上の所得(経費控除後の金額)を有すること。

このように、(年商ではなく)年収ベースで平均300万円以上の稼ぎがあり、2年以上事業を行っていることが、住宅ローン申込の条件となっています。

もちろん銀行によって基準は違いますので、営業歴が3年以上なければ審査しませんという厳しい銀行もあります。

一方で、じぶん銀行住宅ローンのように前年度の申告所得が200万円以上であれば審査可能としている金融機関もあります。

自営業が住宅ローンを組むための4つの方法

では、自営業が住宅ローンを組みやすくするためにはどうすればよいか、4つの有効な方法についてまとめます。

頭金を増やしてローン比率を下げる

比率を下げる

最も確実なのは、住宅ローンの頭金を増やしてローン比率を下げることです。

年収が低くても、頭金をしっかりと準備して、借入金額を少なくすれば、その分住宅ローンの審査に通りやすくなります。

極端に言えば、年収1,000万円の人に5,000万円(年収の5倍)を貸すよりも、年収200万円の人に30万円(年収の1年分以下)を貸す方が銀行としても安心できるということです。

万が一住宅ローンの審査に落ちてしまっても、貯蓄をしっかりと行い頭金を増やせば、いずれ審査に通るはずです。

現在抱えている借金を減らす

借金返済

私たちが現在抱えているローンは、信用情報機関を通じて共有されています。

つまり、住宅ローンの審査をする場合に、銀行の担当者に「この人は自動車ローンを組んでいる、カードの支払いを滞納している」といったことが筒抜けになっているということです。

申込時に嘘を書いてもバレるので、現在自分が抱えているローンについて正直に書くことをおすすめします。

そして、住宅ローンの審査を行う上で「返済比率(返済負担率)」という指標を重視する銀行があります。

返済比率 = 1年間のローンの返済額合計が年収の何パーセントか

これを一度計算してみてください。

返済比率は25%以下であることが望ましいですが、フラット35では30%、銀行よっては最大40%まで許容していると言われています。(低ければ低いほど良い指標です)

例えば、年収300万円(無借金)の人なら「300万円 × 25% = 75万円」が1年間に返済できるローン金額と判断できます。

つまり、35年ローンだと「75万円 × 35年 = 2,625万円」以内であれば住宅ローンの審査に通しても良いと判断されやすいです。(2,625万円は住宅ローンの利息を含んだ総返済額となります)

返済比率を高く見積もるほど、1年間に返済できるローン金額は増えます。しかし、返済比率何パーセントを審査の目安にしているかは、銀行によって異なります。

また、その他のローン(例えば自動車ローン)を年間30万円返済している場合「300万円 × 25% = 75万円 、 75万円 – 30万円 = 45万円」が年間に返済できるローン金額と判断されます。

自営業に対する特別条件がない銀行を選ぶ

打ち合わせ

前述しましたが、銀行によっては自営業に対して特別な申込条件を設けています。

一方で、自営業だからといって3年以上の営業年数を求めるといった特別な条件を掲げていない銀行もあります。

例えば、ソニー銀行住宅ローンじぶん銀行住宅ローンなどです。

ソニー銀行住宅ローンの場合
前年度の申告所得400万円以上が必要。ただし自営業でも営業年数の条件がない。

じぶん銀行住宅ローンの場合
前年度の申告所得200万円以上が必要。ただし自営業でも営業年数の条件がない。

ソニー銀行住宅ローンも、じぶん銀行住宅ローンも、自営業の営業年数条件がありません。

つまり、年収条件(申告所得)を満たしていれば、自営業でもサラリーマンと同じように審査してもらえるということです。

ソニー銀行はやや申告所得のハードルが高いのですが、じぶん銀行住宅ローンであれば、前年度の申告所得が200万円を超えていれば申し込めます。

じぶん銀行住宅ローンはWEB完結で契約ができる国内初のサービスを提供しており、金利にも競争力があるので最近非常に人気です。

もともと、au(KDDI)と三菱東京UFJ銀行が共同で設立したネット銀行なので、auの店舗でもじぶん銀行住宅ローンの案内を行っています。

詳細はこちら。
じぶん銀行住宅ローンのメリット・デメリット!審査から契約まで最短10営業日

フラット35を利用する

フラット35

銀行の住宅ローンでも良いのですが、フラット35の場合はさらに借入が行いやすくなります。

フラット35は住宅金融支援機構が銀行と提携して展開している住宅ローンなので、国の後押しがあります。

最大35年間 固定金利が続くのが特徴です。固定金利の場合、将来の返済の見通しが立てやすいので、フラット35を選ぶ方も多いです。

自営業の場合は確定申告書や納税証明書を3期分提出する必要はありますが、フラット35は主に、

の2つを重視しています。

返済比率 = 1年間のローンの返済額合計が年収の何パーセントか

返済比率も30%~35%の範囲で見積もっているため、ハードルは低めです。

そして、フラット35の大きなメリットとなるのが「収入の合算」です。

同居しているなど一定の条件はありますが、条件を満たせば夫婦や親族などの収入と合算し「世帯年収」として審査をしてもらえます。

世帯年収で見れば、自営業である本人の年収が200万円であっても、配偶者がパートなどをしていて年収が100万円あれば、世帯年収 合計300万円として計算することが可能です。

実際にフラット35の利用者に関するデータを見ても

ことがわかります。
中古物件も視野に入れて考えると、住宅ローン審査通過の可能性は大きく広がると思います。

フラット35であればARUHI(アルヒ)という住宅ローンを専門に扱っている会社がおすすめです。

アルヒは、フラット35においてシェアNo.1を獲得しており、フラット35契約者の4人に1人がアルヒを利用しています。

人気の理由は、店舗窓口で専門のスタッフに対面相談ができるからです。

フラット35を取り扱う金融機関の中でもトップクラスの低金利を誇っており、また対面で審査や申込条件に関する相談ができることが、アルヒが支持されている理由です。

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